תמ"א 38 כמענה לרעידות אדמה?

תמ"א 38, או בשמה המלא תכנית מתאר ארצית 38, יצאה לדרך לפני למעלה מעשור באפריל 2005, מאז ועד היום אין דייר בבניין משותף בעל פוטנציאל שלא הספיק לשמוע, להתעניין, או לקדם את התמא בבניין מגוריו. לאחר אישור תכנית התמא הובטח כי תחוזקנה 800 אלף דירות ובמסגרת יבנו מאוד אלפי יחידות דיור. אך למעשה בשנים הראשונות להווסדה יצאו לפועל פרויקטים בודדים בלבד ועתיד התכנית היה מוטל בספק.

"ליצור כדאיות בעיני כל הנוגעים בדבר"

כשמסתכלים במבט רטרואקטיבי ומנסים להבין מה גרם לתמא 38 לעמוד מקום במשך שנים כה רבות אנו מגיעים למסקנה חד משמעית כי המחוקק לא ידע להעריך את מידת הכדאיות בעיני היזמים, וכך יצר תכנית חד צדדית מבלי לספק תמורה מספקת ליזמים. לכך נוסיף בהערת אגב בעת יציאתה של התכנית הדיירים לא היו בשלים והרעיפו חששות ובכך הקשו עוד יותר על יישום התכנית.

בחלוף השנים ועם התגברות החשש מפני רעידת אדמה ובמקביל הצורך העז להגדלת היצע הדיור וכחלק מהמלחמה ביוקר המחיה, זיהה המחוקק כי התכנית לא קורמת עור וגידים וכי יש צורך לתת עוד ערך ליזמים כדי להאיץ את קצב התחלת הפרויקטים והבקשות להיתר. ומכאן החל בהעלאת סף הכדאיות בצעדים מדודים – מכאן אנו עדים לסדרה של תיקונים, מתחיל בתיקון 2 לתמא שהגיע בעקבות בניין שקרס וזה הפתרון האלגנטי היחיד שהיה בנמצא, ממשיך לתיקון 3 שמוסיף זכויות בניה בשני הוורסיות – הן תמ"א38 חיזוק והן תמ"א38 הריסה וכלה בתיקונים בתחום המיסוי בתמא38, והזרוע עוד נטויה בתיקון 4 שצריך להתפרסם במהלך הרבעון הראשון של 2016 –  כל אלו נועדו להביא את התכנית לכדי כדאיות מצד יזמים וקבלנים המבקשים להתמודד עם המורכבויות הבלתי רגילות שמעמידה התכנית לעומת יזמות קלאסית.

כדי לחוש את השוק במספרים, מתוך 800 אלף דירות הנדרשות בחיזוקים מפני רעידת אדמה, נמצא כי רק 300 אלף מהן נחשבות ככדאיות כלכלית לביצוע התכנית. אם בוחנים את כלל האילוצים התכנוניים וההנדסיים, רק 130 אלף מתוך ה – 300 אכן מתאימות לכך בפועל. לכך, יש להוסיף גם את הדרישה לרווח מינימלי מצדו של הקבלן יזם בפרויקט, העומד על לפחות 20 אחוזים, בפרויקט חיזוק ו17% בפרויקט הריסה כתנאי לקבלת אשראי.

מטרות התמא

תכנית מתאר 38 התגבשה במשך שנים רבות אך זריקת המרץ הגיעה בדמות רעידת האדמה שפקדה מדינות רבות באסיה במהלך שנת 2004 וגרמה למותם של מאות אלפי אזרחים.

החשש מרעידת אדמה הפוקדת את אזורנו אחת למאה שנה לערך הלך והתגבר בקרב קובעי המדיניות, בנוסף איום הטילים מצפון אשר הולך ומתגבר, כל אלו היוו את התשתית המספקת לתכנית מתאר 38 אשר תספק חיזוק לבניינים אשר מועד בנייתם טרם 1980 ואינם עומדים בתקן המחייב 413.  אותם דיירים בבניינים הרלוונטיים יוכלו להעניק ליזמים את זכויות הבניה הנוספות מכוח התמ"א38 בתמורה לחיזוק הבניין ושדרוגו או הריסתו ובנייתו מחדש.

כמו שכבר רמזנו, המניע העיקרי של התמא 38 היה ונשאר הכדאיות הכלכלית של היזמים וכמובן גם של הדיירים, אך המטרה מקדשת את האמצעים ואכן אנו עדים למגמה חזקה מאוד של התחדשות עירונית במסגרת תמא38 בשנים האחרונות שהולכת וגדלה ומקיימת את כל היתרונות שלשמה הוקמה התכנית.

נשאלת השאלה מה קורה עם הבניינים בין 1980 ועד לתום מלחמת המפרץ והחלת תקן 413 – כל הבניינים הכלואים בטווח התאריכים הזה ככל הנראה לא מכילים ממ"ד אך מצד שני לא עומדים בדרישת הסף (1980), בנוסף לכך, עדיין קיימים מאות אלפי יחידות מחוץ לטווח הכדאיות, איזורים פריפריאליים מועדים רעידות אדמה. לכל אלו מתיימר התיקון הרביעי לתמא 38 לתת מענה.

התמא כאן כדי להישאר

מבחינת מספרים אנחנו רואים צמיחה מתמדת בהתחלות הבניה משנה לשנה.

במהלך שנת 2014 ראינו גידול של 25% בבקשות להיתר לפי תמ"א 38, ביחס לשנה אשתקד.

סך הבקשות החדשות במהלך שנה זו הסתכם לכדי 1,300 בקשות, מתוכן 720 אושרו, 105 נדחו, והיתר בתהליכי רישוי.

כדי לסבר את האוזן, נציין כי בסה"כ מעת כניסתה של תכנית מתאר 38 ועד כה (למעלה מעשור), הוגשו בסה"כ 3,500 בקשות, מתוכן אושרו 1,900 (כמעט 40% מתוכן כאמור במהלך 2014).

בנוסף בשנים הראשונות ייסודה של התכנית הדירו את רגליהן חברות בניה רבות וטובות, כיום אנו עדים למגמת כניסה של חברות רבות, ביניהן חברות גדולות וידועות, כך שכיום יום לרוב רובן של החברות קיימת דריסת רגל בתחום התמא בדמות מחלקה ייעודית המטפלת בהתחדשות העירונית.

אנשי מקצוע רבים בתחומי הנדל"ן בוחרים להתמקצע בתחום ההתחדשות העירונית מתוך ראית הנולד, וכך עוברים השתלמויות מקצועיות וקורסים להעשרת הידע וההתמחות בנישה זו.

סף כניסה נמוך ליזמי תמ"א

תמא 38 היא אינה עסקת מזומן, הדיירים מוסרים את זכויותיהם מכוח התכנית כנגד שירותי הבניה של היזם לחיזוק/שדרוג/תוספות או הריסה המבנה. וכך למעשה, בצירוף קרנות מימון המוכנות לממן את הונו העצמי של היזם כנגד שיעבוד שני, נפרץ השוק ליזמים מתחילים וחסרי ניסיון אשר עושים את צעדיהם הראשונים בתחום בענף הבניה.

התופעה גרמה לפערי אמון גדולים בין הדיירים ובין יזמים, אשר יצרו חשדות וחששות אשר הרעיפו קשיים בירוקרטיים ומשפטיים, ובכך גרמו לפרויקטים רבים להתקע.

כיום אנו עדים למגמה של תיקון ו"הבראה" של השוק – יותר שחקנים מקצועיים, ויותר בשלות מצד דיירים וועדות מקומיות שגם הן השלימו עם עצם קיומה של התמ"א, יוצרים רצף תהליכים וגורמים ליציאתם לפועל של פרויקטים רבים. והזרוע עוד נטויה.